Итоги петербургского лета на рынке жилья
В летний сезон, традиционно считающийся высоким, на рынке загородной недвижимости в Северной столице наметились новые тенденции. Свое влияние сезонный фактор оказал и на рынок городского жилья. Загородные тенденции Специалисты АН «Бекар» подвели предварительные итоги уходящего летнего сезона на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Основной тенденцией аналитики признали активное освоение южных пригородов Северной столицы. Среди прочего названы: бум малоэтажного загородного жилья, покупка «дачных» квартир и скопление большого объема отложенного спроса. Одной из основных тенденций специалистами было признано активное освоение южных пригородных районов Санкт-Петербурга, тогда как итоги прошлых лет, напротив, демонстрировали спрос на загородное жилье на Севере. Таким образом, северные районы оказались более «освоенными». Так, плотность застройки на Севере в 2–3 раза выше, чем на юге, здесь насчитывается 150–170 проектов. Подобная ситуация стала стимулом развития южных пригородных зон. Эту тенденцию поддержали такие застройщики, как компания «Балтрос», которая развивает строительство в городах Пушкин и Колпино. В Ломоносовском районе сконцентрированы коттеджные поселки строительной компании «Дубрава». Большой спрос на это направление отмечается у жителей, соответственно, южных районов Петербурга, которым гораздо удобнее добираться до таких загородных резиденций. Другая тенденция связана со спросом на загородные малоэтажные дома. В последние годы более четко проявился интерес петербуржцев к покупке квартир в малоэтажных домах (2–5 этажей) в относительной близости от города. Данная тенденция настолько явно проявила себя, что аналитики называют этот процесс бумом. Среди причин высокого спроса на этот сегмент недвижимости специалисты называют уровень цен на жилье (квартиры в пригородных малоэтажных постройках значительно дешевле городских), однородность среды, что гарантировано определенным социальным уровнем покупателей, безопасность и хорошую экологию. «Данные нашего департамента показывают, что 50% сделок загородного рынка совершаются при покупке жилья в малоэтажных домах, — комментирует директор загородного департамента АН «Бекар» Олег Карзов. — Остальная половина сделок приходится на таунхаусы, отдельные земельные участки и прочее». Одной из несвойственных ранее тенденций загородного рынка является покупка квартир в многоэтажных домах Ленинградской области в качестве загородных резиденций или дач. Основной процент покупателей «дачных квартир» составляют люди пожилого и преклонного возраста, которым трудно содержать полноценные дома в силу своего возраста. Подобное жилье является «сезонным». В летний период это безопасный и простой способ провести большую часть своего времени на природе, вдали от городского шума. В целом аналитики АН «Бекар» отмечают большой объем отложенного спроса. В 2005–2007 гг. на рынке загородной недвижимости спрос достиг такого уровня, при котором любые объекты «сметались» покупателем. В 2008 г. в связи с экономическим кризисом этот процесс остановился, рынок встал. Лучшие объекты посткризисного предложения были раскуплены в 2009 г., а жилье низкого качества так и не было продано. Таким образом, кризис «вымыл» из рынка недобросовестных застройщиков и маленькие компании. Покупатели стали внимательнее относится к объектам загородного жилья, требования к качеству выросли. Однако первые проекты, которые бы удовлетворяли новые потребности, появились лишь в 2011–2012 годы. Это объясняется тем, что подготовка загородного проекта занимает, в среднем, два года, поскольку включает подводку необходимых коммуникаций и должна обеспечивать высокое качество строительства. Ограниченное число востребованных проектов пока не удовлетворяет скопившийся на загородном рынке спрос. Основной перспективой будущего года является усиление малоэтажного сегмента. Развитие дорожной инфраструктуры, появление многих магистралей, например Киевского шоссе, позволяют добраться до загородного дома за время, соотносимое со временем в пути до жилья в спальных районах города. Примеры уже реализованных малоэтажных проектов убеждают людей обращаться к этому варианту и развеивают сомнения, связанные с жизнью за чертой города. В частности, беспокойства относительно недостатка социальной инфраструктуры. Сфера услуг «подтягивается» за жильем, все необходимое для жизни появляется здесь в течение полугода. Летние метры в городе По мнению экспертов АН «АРИН», лето вышло достаточно ровным. Назвать рынок активным, конечно, нельзя, но и затишьем это тоже не назовешь. Сделки идут, покупатели в большинстве своем ориентированы на современное жилье. Подъем, наметившийся в конце июня, увеличил активность покупателей в июле и августе. Заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак отмечает, что в сегменте самого дешевого жилья спрос смещается в сторону студий на первичном рынке. Покупатели, которые существенно ограничены в средствах, но хотят приобрести отдельное жилье, готовы подождать год-два. «Однушки» больше востребованы на вторичном рынке. Однако речь здесь идет не о микроскопических квартирах, а о более комфортных условиях проживания. Большинство покупателей в этом сегменте ориентированы на современное жилье. По итогам лета средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла на 1,2% и составила 96,7 тыс. руб. Арендаторы жилья заметно активизировались, однако это не привело к росту ставок, отмечают эксперты АН «АРИН». «Поток клиентов сейчас довольно большой, — рассказывает Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды. — Рынок активно вошел в сезон, арендаторам интересна любая недвижимость». Наибольший спрос, как всегда, на квартиры с полным оснащением мебелью и бытовой техникой. Однако в этом сезоне появился интерес и к объектам без мебели. Татьяна Болбошенко отмечает, что раньше для таких квартир найти арендатора было довольно проблематично, и они простаивали в предложении несколько недель даже в сезон. Сегодня такие объекты сдаются достаточно быстро, а некоторые арендаторы, наоборот, указывают отсутствие мебели в качестве пожелания, поскольку хотят переехать со своими вещами. Средние ставки, тем не менее, остались на месте. Однако если в первом полугодии арендатор мог спокойно торговаться и снизить указанную в объявлении цену, то сегодня собственники чувствуют себя более уверенно и стоят на своем. Элитный сегмент Санкт-Петербург занял 4-е место в мире по динамике цен на элитное жилье. Международная консалтинговая компания Knight Frank представила результаты индекса мировых рынков городской элитной недвижимости (Prime Global Cities Index) за II квартал 2013 г. Индекс отслеживает динамику цен в 28 «ключевых» городах мира. Санкт-Петербург вошел в ТОП-4 рейтинга с годовым показателем роста, составившим 15,3%. Москва занимает 22-ю строчку рейтинга с показателем 0,1% за 12 месяцев по состоянию на июнь 2013 г. Максимально высоко в рейтинге российская столица поднималась в конце 2011 г. (5-е место из 23-х, годовой показатель роста — 9,8%). По итогам II квартала 2013 г., средняя стоимость элитного жилья в мире выросла на 2,4%, тогда как в прошлом квартале этот показатель составлял – 0,4%. За последние 12 месяцев средняя стоимость элитного жилья в мире выросла на 5,6%. Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St.-Petersburg, комментирует: «На рынке недвижимости Санкт-Петербурга девелоперы продолжают активную работу по строительству новых объектов, пополняют свой земельный банк, покупая участки для строительства жилых комплексов. За последний год рынок пополнился рядом очень дорогих предложений. Эти новые объекты оказали повышающее влияние на средний индекс по рынку элитного жилья. В течение года ожидается старт продаж в ряде объектов Петроградского и Центрального административных районов, что неизбежно будет способствовать повышению среднего бюджета сделки, а также изменению структуры рынка элитной жилой недвижимости в целом. Мы полагаем, что потенциал роста цены для объектов в активной стадии строительства составляет 5–7% до конца 2013 г. Резерв для увеличения цен в завершенных жилых комплексах ограничен вследствие стремительного сокращения ликвидных предложений». Отметим, что в целом Prime Global Cities Index компании Knight Frank на данный момент на 27% выше своего кризисного минимума, зафиксированного во II квартале 2009 г. По итогам II квартала 2013 г. отмечен самый высокий показатель квартального роста за последние 3 года.
| Автор: Андрей Мельников по данным NAI Becar, АН «АРИН», Knight Frank St.-Petersburg Дата: 16.10.2013 «Федеральный строительный рынок» № 112 Рубрика: Коммерческая недвижимость |
