Жилье городское и загородное – по-петербургски
За первое полугодие на рынке жилой недвижимости бизнес-класса Санкт-Петербурга было зафиксировано снижение покупательской активности. На это повлияло преобладание объектов на начальной стадии строительства, которые не пользуются большим спросом у покупателей. Предложение загородных коттеджных поселков увеличивается на фоне сохраняющейся тенденции увеличения спроса. Жилье бизнес-класса В связи с выходом в продажу большого количества новых жилых объектов бизнес-класса в первом полугодии произошло снижение средней стоимости до 4 тыс. $/м2. На рынке появилось 7 новых проектов, которые, по данным экспертов Knight Frank St.-Petersburg, увеличили предложение до 475 тыс. м2. В последнее время все чаще преобладают запросы покупателей, имеющих средний бюджет, не позволяющий им приобрести дорогую недвижимость в центральных районах города. Эта категория покупателей и формирует большую часть спроса на жилье бизнес-класса. В первом полугодии 2013 г. начались продажи в тех жилых комплексах, которые представляют интерес для данной целевой аудитории, в частности, «Царская столица» и «Европа Сити». В новых домах продаются квартиры, стоимость которых укладывается в разумный бюджет. В первом полугодии 2013 г. на рынке жилья бизнес-класса объем предложения демонстрировал уверенный рост. Ряд новых проектов, вышедших на рынок в первые шесть месяцев 2013 г., внес значительный вклад в совокупное предложение. Во II квартале 2013 г. на рынке бизнес-класса наблюдается оживление. Началась реализация ряда ожидаемых проектов в центральных районах. В Петроградском районе стартовали продажи сразу в трех объектах: «Европа Сити» («Возрождение»), ЖК «На Гребецкой» («БФА-Девелопмент») и жилой комплекс на Чапаева ул., 16 («ЮИТ»). В Центральном районе начались продажи квартир первой очереди ЖК «Царская столица» («ЛенСпецСМУ»). Стоит отметить формирование тенденции появления доступных объектов в востребованных локациях, особенно, учитывая рост доли небольших квартир в предложении. В отчетном периоде не было введено в эксплуатацию ни одного объекта бизнес-класса. Однако завершающая стадия строительства, являющаяся одним из важнейших факторов при выборе квартиры для покупателей данного сегмента, позволила завершить продажи в ряде объектов еще до ввода их в эксплуатацию. По данным экспертов Knight Frank St.-Petersburg, в первом полугодии 2013 г. около 20% нового строительства располагается в Петроградском районе. Повышается престижность и других районов города. Спрос Согласно данным компании Knight Frank St.-Petersburg, за первые шесть месяцев 2013 г. было реализовано 65 тыс. м2 Преобладающим требованием покупателей при поиске квартиры является наличие встроенного паркинга в доме, а также параметры местоположения в совокупности с комфортным уровнем обеспечения необходимой инфраструктуры в районе. Коммерческие условия Средняя цена в первом полугодии, согласно исследованию аналитиков Knight Frank St.-Petersburg, составила 4 тыс. $/м2, продемонстрировав снижение на 2,5% (по сравнению с концом 2012 г.). Отрицательная динамика обусловлена выходом в продажу новых объектов с уровнем цен, соответствующим стадии их строительства. Наиболее высокие цены наблюдаются в Центральном и Василеостровском районах, где дефицит предложения и высокий спрос на новое качественное жилье позволяют обеспечивать высокую ликвидность квартирам. По прогнозам экспертов, пополнение предложения продолжится в течение всего года. Планируется старт продаж в объектах центральных районов — ЖК «Тапиола» («Лемминкяйнен») и ЖК в Дегтярном пер., 26 (Setl City). Девелоперами уже получена вся необходимая разрешительная документация. Вследствие этого конкуренция в рассматриваемом классе значительно усилится, сдерживая рост цен. Ввод в эксплуатацию большинства объектов бизнес-класса намечен на конец года — более 200 тыс. м2. По мере роста стадии строительства объектов, реализация которых началась в 2013 г., прогнозируется увеличение доли сделок с квартирами с 2–3 спальнями. Эксперты компании NAI Becar отмечают, что в целом рынок недвижимости не демонстрирует традиционного для летнего сезона провала. Однако летнее затишье все-таки сказалось на рынке вторичной недвижимости. В компании подтвердили, что фактор сезонности присутствует как на рынке вторичной недвижимости, так и на рынке аренды. В этом году спад активности, на удивление, начался еще весной, и на сегодняшний день ситуация на рынке вторичной недвижимости в целом практически не изменилась. Рынок первичной недвижимости чувствует себя этим летом куда более уверенно. В департаменте новостроек NAI Becar отмечают, что на текущий момент летний спад активности в сегменте эконом-класса на рынке первичной недвижимости совершенно не ощутим. Причина в том, что дешевые квартиры по-прежнему остаются самыми востребованными вне зависимости от сезона. Раньше фактор сезонности был более заметен, чем сейчас, поскольку большое значение имеет и текущий объем предложения. На данный момент объем предложения качественных объектов недостаточен, поэтому и спрос присутствует даже во внесезонное время. При этом, в отличие от эконом-класса, сегменты бизнес и элит летом продаются хуже. Стабильное положение в сегменте жилья эконом-класса этим летом подтверждают и застройщики. Например, в ГК «УНИСТО Петросталь» полагают, что небольшое падение спроса, на 10–15%, позволяет не снижать запланированных темпов реализации проектов. При этом летний сезон на рынке недвижимости стал менее выражен. Сезонность пытаются компенсировать покупатели, которые понимают, что в летнее время есть возможность в более спокойном режиме подобрать подходящий вариант и получить дополнительную скидку. Вторичные метры Среди наиболее заметных тенденций начала лета на рынке вторичной недвижимости эксперты АН «АРИН» выделяют «безразмерные» цепочки, снижение цен, сделки с закладной недвижимость и наплыв московских покупателей. Весна и начало лето ознаменовались появлением новых тенденций на рынке недвижимости. Какие-то из них — возвращение уже привычных вещей, которые ненадолго отошли в прошлое. Например, на рынок недвижимости вернулись большие цепочки — прямых продаж стало заметно меньше. Спрос по-прежнему не слишком активен. Тем не менее, продажи немного пошли вверх, поскольку собственники наконец-то начали снижать цены. За ними потянулся и весь рынок. Иногда клиенты, которым очень нужны деньги, довольно сильно демпингуют. Агенты в свою очередь стараются отговорить их от столь поспешного решения, в котором собственники в скором времени, вероятнее всего, разочаруются. Готовность собственников снизить цену, чтобы продать, — логичное завершение нескольких месяцев затишья. Появился спрос на дорогие объекты, объекты среднего и выше среднего классов. В основном интерес сосредоточен на квартирах в новых домах Василеостровского и Московского районов. В последнее время на рынке Петербурга заметно активизировались жители столицы, которые приобретают квартиры для себя или с инвестиционными целями. Первичный рынок уже не может перебивать интерес с вторичного рынка, как это было раньше. Последние несколько лет цены на новое строительство растут быстрее, чем на вторичное жилье, поэтому разрыв между этими сегментами постепенно сокращается. С одной стороны условия ипотеки стали проще и выгоднее. В конце весны многие банки сообщали о снижении процента. С другой стороны, на деле, чтобы получить те или иные льготы, нужно подпадать под определенные требования банка, например, являться держателем его зарплатной карты. А за снижение процента в некоторых банках придется заплатить. Специалисты АН «АРИН» считают вполне возможным, что снижение стоимости квартир на вторичном рынке выльется в небольшой скачок активности. Однако стоит помнить о том, что лето — традиционно тихий сезон для рынка недвижимости. Популярность залоговых квартир в последнее время, по данным АН «АРИН», возрастает. Банки и агенты разрабатывают подходящие схемы работы, а покупатели больше не боятся приобретать такие объекты. Распространение сделок с залоговыми квартирами в последнее время становится наиболее характерной тенденцией. Рынок недвижимости стал более открытым к этому виду сделок. Первые залоговые предложения появились давно, однако активно стали выходить на рынок лишь с конца прошлого года. Раньше, чтобы продать такой объект, собственнику нужно было существенно снизить стоимость квартиры по сравнению с аналогами. Но даже в этом случае факт сделки был под вопросом, поскольку не все агенты брались за подобные затеи, а сделки проходили тяжело из-за некомпетентности сотрудников. Сегодня, по наблюдениям экспертов АН «АРИН», ситуация изменилась в лучшую сторону. Большинство агентов и банков уже готовы работать по подобным схемам и даже имеют разработанные типовые решения для таких случаев. Тем не менее, накладки все еще случаются. Схема сделок с закладным имуществом сходна с обычной: после подписания предварительного договора деньги закладываются в ячейку банка или на специальный счет. Однако стоит отметить, что часть этих средств банк сразу берет в счет погашения ипотеки на квартиру, поскольку без этого невозможно будет провести регистрацию сделки. После регистрации договора продавец забирает оставшиеся средства. Подобные сделки, безусловно, более рискованны — покупатель фактически отдает часть денежных средств до регистрации права собственности на квартиру, и если по каким-то причинам сделка сорвется, то вернуть деньги, которые были потрачены на погашение кредита, довольно проблематично, но, тем не менее, возможно. В основной массе подобные объекты — это квартиры хорошего качества в новых домах, стабильно средний класс. Подобных предложений от застройщиков сегодня нет, поэтому это практически единственный вариант приобрести качественную квартиру среднего класса в недавно сданном комплексе. К тому же, иногда цены в этом сегменте чуть ниже рыночных, например, если продавец не в состоянии платить ипотеку дальше. По мнению специалистов АН «АРИН», сделки с залоговыми квартирами скоро должны войти в широкий оборот. За последние полгода многие агентства ввели такую услугу. Банки идут клиентам навстречу, например, дают возможность покупателю взять ипотеку под эту же квартиру. В ближайшем будущем количество подобных сделок увеличится, а сам процесс станет существенно более привычным. Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН», говорит: «Несмотря на то, что июнь выдался довольно вялым, в конце месяца мы получили небольшой всплеск активности. Возможно, это тенденция пары месяцев, когда в последних числах увеличивается интерес к покупке недвижимости. Июль покажет, существует ли эта тенденция на рынке. Всплеск активности в конце июня выразился не только в увеличении количества звонков и просмотров, но и в увеличении количества залогов и сделок. Несмотря на то, что количество звонков выросло, в большинстве своем они не конструктивны. Многие договариваются, а потом пропадают. Если бы сегодня звонки были так же конструктивны, как осенью или зимой, то мы получили бы довольно активный рынок. Летом традиционно сложно скоординировать все стороны сделки, потому что многие люди уезжают в отпуск или на дачу или просто не хотят совершать лишних передвижений по жаре. Это тоже не способствует активности покупателей на рынке. Повышение активности касается в первую очередь самых дешевых предложений, однако больше звонков стало и в сегменте жилья стоимостью около 15 млн руб. А вот интерес к элитной недвижимости, наоборот, упал. По итогам июня, средневзвешенная стоимость кв. м на вторичном рынке выросла на 0,5% — впервые за последние несколько месяцев — и составила 95,7 тыс. руб. Начало июля показывает довольно положительную тенденцию — небольшое оживление, начавшееся в конце июня, пока не сходит на нет. Можно говорить о том, что рынок, возможно, будет постепенно активизироваться». Сейчас на рынке вторичной жилой недвижимости в самом разгаре сезон посуточной аренды. Ставки идут вверх, а спрос вырос в несколько раз. Сегменты долгосрочной и загородной аренды менее активны. По данным экспертов АН «АРИН», предложений много, а вот арендаторы пока не спешат с заявками. Ситуация на рынке долгосрочной аренды остается весьма пассивной. Уровень ставок практически не изменился с прошлого года. Арендаторы сейчас не слишком активны, и говорить об увеличении спроса в ближайшее время не приходится. Сегодня на рынке довольно много вакантных предложений в разных районах города. Самые дешевые — комнаты. Есть вариант снять не отдельное жилье, а например, койко-место, но вот желающих на эти объекты практически нет. Ставки на такие предложения сравнимы с полноценным жильем, поэтому зачастую арендаторам выгоднее добавить небольшую сумму. На рынке посуточной аренды сезон начался еще в мае, и спрос начнет постепенно снижаться только в августе. Наиболее популярны объекты в центре города, где ставки выросли в 2–2,5 раза. Если раньше однокомнатную квартиру можно было снять за 1000–1500 руб., то сегодня невозможно найти объекты дешевле 2000–2500 руб. В компании АН «АРИН» отмечают также рост активности в сегменте краткосрочной аренды. Количество объектов, которые сдаются на 1–2 месяца, увеличилось так же, как и популярность этого вида аренды среди нанимателей. Объем предложения на рынке загородной аренды довольно большой. Есть как дорогие, так и дешевые объекты в разных районах области. Однако арендаторов на рынке не много — пик спроса здесь пришелся на конец зимы — начало весны. Рынок загородной недвижимости в 1 полугодии 2013 г. На протяжении первого полугодия 2013 г. на загородном рынке высокого ценового класса эксперты Knight Frank St.-Petersburg отмечают продолжение тенденции, наметившейся во второй половине 2012 г. — предложение загородных коттеджных поселков увеличивается на фоне сохраняющейся тенденции увеличения спроса. Число коттеджных поселков в элитном сегменте составляет 19, а в бизнес-классе — 37 проектов. В течение первого полугодия 2013 г. открыты продажи в 2-х элитных коттеджных поселках и в 5-ти проектах бизнес-класса. Также стоит отметить возвращение в экспозицию проекта «Кюмлено». Завершена реализация домов в проекте бизнес-класса «Жемчужина Разлива». Важнейшими критериями при выборе коттеджа для покупателей являются местоположение и качество строительства. В качестве приоритетной локации чаще рассматривают Курортный район и северо-западное направление Ленобласти. Средние цены имеют тенденцию к увеличению. Полугодовой рост цены составил 12% за элитное домовладение и более 8% для объекта бизнес-класса. Эксперты компании Knight Frank St.-Pe-tersburg отмечают усиление интереса покупателей к поселкам на берегах естественных водоемов. При этом выделяется ряд клиентов, заинтересованных в приобретении домовладения именно на «большой воде», и, вероятно, это происходит, в том числе, по причине популяризации яхтенного спорта. Несмотря на то, что проекты с причальными сооружениями зачастую удалены от города, наличие выхода к крупным водоемам является их значимым преимуществом. Многие покупатели готовы приобрести коттедж рядом с уже имеющимся яхт-клубом, чтобы пользоваться полноценным и качественным сервисом. По итогам полугодия, в продаже находится 19 коттеджных поселков класса А. По сравнению с аналогичным периодом 2012 г., объем предложения в поселках высшего ценового сегмента увеличился на 55% за счет выхода в продажу за анализируемый период 6-ти новых проектов. Непосредственно в первом полугодии 2013 г. в продажу вышло 2 новых элитных проекта. Около трети всего предложения сосредоточено в Курортном районе. На сегодняшний день у Курортного района сформировался прочный имидж, позволяющий удерживать высокий уровень цен на рынке. С начала 2013 г. в продажу вышло 5 новых коттеджных поселков класса В, в результате чего их число на рынке составило 37. Несмотря на это, в классе В объем предложения уменьшился на 16%, по сравнению с итогами 2012 г. Это связано с тем, что ряд проектов был переориентирован на продажу участков без обязательного подряда. В большинстве случаев это приводит к снижению уровня позиционирования проектов и не позволяет относить их к рынку качественного коттеджного строительства. Значительная часть проектов класса В традиционно расположено в северных районах области (Всеволожском, Выборгском, Приозерском) и составляет 65% предложения поселков данного сегмента. С начала 2012 г. покупательская активность имеет тенденцию к увеличению в сегменте загородных объектов высокой ценовой категории. На сегодняшний день в классе А средний ежеквартальный темп фиксируется в размере 7–9 коттеджей, а в классе В — 18–20 объектов. Так, по итогам 1 полугодия 2013 г., было продано на 36% больше коттеджей класса А и на 56% больше класса В, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Несколько иная оценка ситуации в загородном департаменте АН «Бекар». По данным компании, хотя летом горожане рвутся на природу, приобретать собственные загородные резиденции в этот сезон они не спешат. В итоге, летом серьезные сделки, связанные с поездками, осмотрами и переговорами, откладываются. В летнее время года люди реже покупают недвижимость, поскольку выбор загородного дома требует определенных усилий, поездок на различные объекты, а в жаркое время переносить их гораздо труднее. Зато в начале сентябре, когда большинство людей вернется из отпусков, активность на рынке загородной недвижимости должна резко возрасти. На текущий момент наиболее активным является малоэтажный сегмент, за ним следуют таунхаусы и коттеджи, стоимость которых не превышает 5–7 млн руб. Отличительная особенность проданных объектов класса А состоит в том, что наибольшая доля приходится на готовые коттеджи в уже построенных или находящихся на высокой стадии готовности коттеджных поселках, что отражает реальные предпочтения покупателей. Значительные темпы продаж коттеджей класса В зафиксированы в ряде проектов, отличающихся продуманной концепцией и высокими темпами строительства. По цели приобретения лидируют дома, рассчитанные на постоянное проживание — их доля в запросах увеличилась и составила 80%. По данным компании Knight Frank St.-Petersburg, отмечается увеличение интереса покупателей к местоположению поселка. Также в процессе принятия решения заметно усиление роли ценового фактора, что говорит о том, что покупатель подходит к выбору более рационально. В целом анализ запросов показывает, что имеющееся предложение в большей степени удовлетворяет потребности покупателей, однако практика продаж подтверждает важность гибкого подхода собственника в отношении коммерческих условий. По итогам первого полугодия 2013 г., средняя цена предложения имеет тенденцию к увеличению. Полугодовой прирост средней цены домовладения составил в элитном сегменте 10%, в поселках бизнес-класса — 3% за дом с участком. Данное увеличение связано, во-первых, с выходом в продажу новых проектов с более высоким уровнем цен, во-вторых, с повышением стоимости готовых домовладений в ряде коттеджных поселков. Итоги первого полугодия 2013 г. позволяют говорить о положительной тенденции роста рынка загородной недвижимости высокого ценового класса Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Итоговые экономические показатели рынка позволяют ожидать сохранения достигнутых параметров в реализуемых проектах. На сегодняшний день в наиболее выгодном положении находятся девелоперы с готовыми предложениями, что наиболее соответствует предпочтениям покупателей. В связи с этим основное количество сделок будет по-прежнему сосредоточено в поселках с высокой стадией готовности, имеющих развитую инфраструктуру. Большая часть проектов премиальных сегментов построены или находятся на завершающих этапах строительства, а в новых коттеджных поселках строительство ведется под конкретных покупателей. В связи с этим низкая строительная активность создает предпосылки для умеренного роста цены на загородную недвижимость в среднесрочной перспективе.
жилья бизнес-класса. Снижение объема продаж относительно аналогичного периода прошлого года обусловлено преобладанием на рынке объектов, находящихся на начальной стадии реализации. Для покупателей квартир в бизнес-классе стадия строительства является одним из наиболее важных факторов при принятии решения. Основной мотив при покупке — расширение или улучшение жилищных условий, а не удовлетворение первичной потребности в жилье. Поэтому дефицит объектов на завершающей стадии строительства неизбежно приводит к снижению количества сделок. Покупатели не торопятся сделать свой выбор, а ждут наиболее подходящего, отвечающего всем требованиям, жилого комплекса. В первом полугодии 2013 г. более половины проданных площадей приходилось на квартиры с одной и двумя спальнями. Это обусловлено началом реализации некоторых масштабных проектов, где квартиры компактной площади на ранней стадии строительства и продаж представляют интерес для инвестиционных целей.
В абсолютном большинстве случаев подобные сделки удаются. В силу того, что это продукт для рынка недвижимости относительно новый, агенты и банковские менеджеры работают над такими сделками особенно тщательно.
| Автор: Андрей Риккинен по данным компаний Knight Frank St.-Petersburg, NAI Becar, АН «АРИН» Дата: 08.08.2013 «Федеральный строительный рынок» № 110 Рубрика: Промышленное и гражданское строительство |
