О девелопменте и градостроительной политике Ленобласти

Строительный бум в Ленинградской области начался на 8–10 лет позже, чем в Санкт-Петербурге. Сейчас процессы на рынке недвижимости региона становятся все более интенсивными, а вопрос четких правил игры — все более актуальным. В ходе панельной дискуссии «Девелопмент в Ленинградской области: градостроительная политика региона» власти области высказали свою позицию, а девелоперы рассказали, с какими сложностями сталкиваются при реализации проектов.

Организатором деловой встречи выступила компания PROEstate Events при поддержке Гильдии управляющих и девелоперов и «FIABCI-Россия». Спонсор мероприятия — «БКН Девелопмент», правовой партнер — Salans.

В рамках панельной дискуссии власти Ленобласти продемонстрировали готовность к диалогу с девелоперами. На вопросы бизнесменов отвечали: вице-губернатор Ленобласти Георгий Богачев, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству, главный архитектор Ленобласти Евгений Домрачеев, председатель Комитета по строительству Николай Крутов, первый заместитель председателя Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленобласти, начальник Департамента инвестиционной политики и поддержки Максим Кисельников, председатель Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству и транспорту Ленобласти Дмитрий Разумов.

Градостроительное планирование остается не сбалансированным, потому что процессы управления и принятия решений разорваны между уровнями власти. Такое заявление сделал в ходе своего выступления вице-губернатор Ленинградской области Георгий Богачев. «Мы сейчас видим лавинообразное развитие жилищного строительства в регионе, особенно на прилегающих к Санкт-Петербургу территориях. В силу особенностей действующего законодательства мы можем ожидать возникновения определенных сложностей», — опасается Георгий Богачев.

Некоторые районы Ленобласти уже сейчас дискомфортны для проживания. Одна из причин, по мнению властей региона, — завышение параметров ввода жилья инвесторами. Однако это не снимает ответственности с субъекта. «Многие девелоперы грешат тем, что исключают из своих проектов территории для социальных объектов, увеличивая норматив жилой обеспеченности и снижая нормативы по парковкам и зонам общего пользования, — высказал свое мнение Евгений Домрачев. — Мы пять лет разрабатывали региональные нормативы, чтобы прекратить это. В результате мы ограничили этажность и приблизили нормативы по плотности к федеральному уровню».

Кроме того, как сообщил Евгений Домрачев, был обновлен Градостроительный совет. Его статус теперь повышен. Градсовет действует при губернаторе региона и носит исключительно рекомендательный характер.

«Мы рекомендуем всем застройщикам и муниципальным образованиям представлять на Градсовет проекты планировок территорий, где предполагается строительство выше трех этажей, а площадь застройки превышает 3 га», — добавил Евгений Домрачев. Один квадратный метр жилья, введенного в Ленинградской области, влечет за собой обязательства, финансово оцениваемые примерно в 7 тыс. руб. Это детские сады, школы и объекты здравоохранения. Бюджетных средств для покрытия этих обязательств в полном объеме нет.

По словам председателя Комитета по строительству Ленобласти Николая Крутова, бюджет областного комитета по строительству составляет порядка 4 млрд руб. Земля в подавляющем большинстве случаев отошла в частные руки без аукционов, а ее рыночная оценка, если и делалась, то вряд ли с учетом необходимых затрат на инфраструктуру. «При таких обстоятельствах, из каких источников финансировать проекты по социалке на частной земле? Даже при всем желании поселения не в состоянии построить ни школу, ни детсад. Доля субсидирования проектов по строительству социальной инфраструктуры из регионального бюджета доходит до 95%», — отметил Николай Крутов.

Чтобы решить проблему обеспечения новостроек социальной инфраструктурой, правительство региона предложило инвесторам подводить свои компании или филиалы под налоговую систему, тем самым пополнять бюджет и предоставлять возможность строить социальные объекты. «Застройщики могут либо внести средства в бюджет и рассчитывать на поддержку, либо самостоятельно строить социальную инфраструктуру. Другого пути нет. Никто не отрицает, что область должна строить социальную инфраструктуру, но по факту делать это просто не на что», — заключил Николай Крутов.

Генеральный директор ИСК «Отделстрой» Марк Окунь считает идею «социальные объекты в обмен на налоги» достойной внимания. Но, по его мнению, механизм действия должен быть более конкретным и четким. В частности, следует прописать, какие именно налоги будут засчитаны инвестору, а также точно определить понятия «застройщик» и «инвестор». Марк Окунь привел свои доводы:

— В качестве примера. Бюджет Заневского сельского поселения, на территории которого мы реализуем проект «Новый Оккервиль», 3–4 года назад составлял порядка 40 млн руб. Сейчас это около 160–180 млн руб. Примерно на 60% он сформирован за счет налога на имущество. Иными словами, за счет налогов, которые стали платить собственники квартир, встроенных помещений и земельных участков в рамках проекта «Новый Оккервиль». При этом от комплекса «Новый Оккервиль» новых расходов у муниципалитета не появилось. Большую часть затрат на содержание и обслуживание территории взял на себя застройщик.

Генеральный директор «БКН-Девелопмент» Леван Харазов полагает, что необходимо акцентировать внимание на «стыковку» города и области. «Санкт-Петербург стремится к полицентричности. Многие крупные девелоперские проекты пересекают границу между субъектами. В связи с этим возникает вопрос функционального зонирования прилегающих друг к другу территорий области и города, насколько они «бьются» между собой по функционалу. На мой взгляд, с точки зрения развития, смежные районы стоит рассматривать как единый комплекс», — считает Леван Харазов.

Кроме того, девелоперам хотелось бы понимать, каким образом область намерена осуществлять стратегическое планирование. Будет ли этот процесс проходить в ключе диалога с одним конкретным инвестором, или с пулом компаний, которым будет отведена роль управляющих, или каким-либо иным образом.

Одним из наболевших вопросов остается инженерное обеспечение. «На эти цели необходимы значительные средства. К примеру, затраты на водовод могут варьироваться от 2-х до 80-ти млрд руб. Откровенно говоря, на эти деньги можно построить целый квартал. От того, какой механизм используется для обеспечения инженерной инфраструктурой — конкурсы это или нет, — напрямую зависит работа девелоперов. Без понимания намерений властей в этом направлении мы не можем планировать градостроительное развитие в рамках проектов», — отметил Леван Харазов.

Генеральный директор ГК «Ханса» Олег Барков назвал самым важным фактором для сбалансированного совместного развития Санкт-Петербурга и Лен-области транспортную инфраструктуру.

По заказу Министерства транспорта РФ была разработана «Программа развития транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области на период до 2020 года». Общая стоимость программы — 2,2 трлн руб., из них 85 млрд составят средства из бюджета Ленобласти. Как сообщил председатель регионального комитета по жилищно-коммунальному хозяйству и транспорту Дмитрий Разумов, в 2013 г. будет подписано трехстороннее соглашение между Минтрансом, Санкт-Петербургом и Ленинградской областью о совместной деятельности по реализации принятой программы.

Президент NAI Becar, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Шарапов считает, что развитие транспортной инфраструктуры и пассажирского транспорта в регионе в целом возможно с минимальным использованием средств областного бюджета. Речь идет о привлечении частных инвесторов на условиях государственно-частного партнерства, с передачей построенных объектов пассажирской транспортной инфраструктуры в концессию инвестору на 25–30 лет. По мнению Александра Шарапова, создание такой инфраструктуры повысит инвестиционную привлекательность территорий Ленобласти, в том числе удаленных, даст дополнительный толчок к увеличению объемов жилищного и промышленного строительства, созданию новых рабочих мест и увеличению налоговых поступлений.

«Региону действительно стоило бы более активно работать над структурированием и реализацией проектов по схемам государственно-частного партнерства», — соглашается партнер и руководитель российской практики ГЧП Salans Карина Чичканова. По ее мнению, за счет этого можно добиться решения широкого круга вопросов, в частности, обеспечения территории Ленобласти необходимой транспортной, инженерной и социальной инфраструктурой. «Ленинградская область имеет хорошую правовую базу. Есть действующий областной закон — № 78-оз от 14.10.2011 г. «Об участии Ленинградской области в государственно-частных партнерствах». При грамотном применении этот закон позволит запустить первые проекты ГЧП. Драйвером также может стать новый федеральный закон о ГЧП, проект которого в настоящее время активно обсуждается», — отметила Карина Чичканова.

Участники мероприятия обсудили также перспективы коммерческой недвижимости в регионе и приняли участие в работе Биржи деловых контактов.

Автор: По материалам пресс-службы и девелоперов Дата: 25.03.2013 «Федеральный строительный рынок» № 107 Рубрика: Промышленное и гражданское строительство

«« назад