Строительный рынок и нормы

Строительный рынок, как и любой другой, регулируется отношением спроса и предложения через стоимость товара для потребителя. Рост рынка связан с платежеспособностью потребительского сегмента. Чем он больше, тем интереснее расширять предложение, как в целом в объемном выражении, так и по отдельным категориям строительной индустрии. Диверсификация продукции по разным ценовым категориям отвечает структуре спроса и способствует развитию отрасли. Ценовой диапазон предложения характеризует широту охвата потребителей, количественные и качественные показатели продукции.

Доступность цены увеличивает спрос и развивает рынок. Рост цены сокращает объем продаж и ограничивает рынок. Балансировка этих тенденций отражает стабильность рынка в каждый период его работы. Инерционность строительного рынка требует поддержания стабильности на приемлемом уровне без резких колебаний спроса и предложения в смысле управления ценами и обеспечения перетока капитала между секторами рынка.

В структуре цен строительства важнейшую долю составляет градостроительная рента, связанная со стоимостью земли. Диапазон цен продажи объектов строительства в удельном выражении от пригородных и периферийных районов города до центральных кварталов свидетельствует об этом. Градостроительная составляющая в цене строительной продукции определяется потребительскими качествами не столько собственно объекта, сколько места его размещения и степени общего благоустройства и инженерного оснащения среды.

Поэтому для развития строительного рынка важно в любых его сегментах обеспечить высокую степень комфортности застройки, включая удобное расположение вспомогательных объектов социальной сферы (обслуживания, образования, торговли, досуга), а также коммунальной сферы, инженерного обеспечения и транспорта. Наличие и объем объектов этих сфер зависят от действий местных органов самоуправления, их заинтересованности в инвестиционном развитии территории и ее привлекательности.

В соответствии с действующими нормативами градостроительного проектирования и бюджетной политикой региональные органы государственной власти и местного самоуправления должны предусматривать софинансирование инвестиций в социальное и инженерное обустройство территорий в объеме до 30% от нормативной стоимости строительства. Это значит, что чем больше объем привлекательных капитальных вложений, тем больше собственных инвестиций должен предусматривать консолидированный бюджет региона. Это положение обусловлено сохранением социалистических подходов к нормированию пространственной организации среды, где все отраслевые вопросы санитарного и экологического благополучия застройки, обеспечение ее пожарной и иной безопасности, а также транспортной доступности решались за счет неэффективного использования благоустроенных, инженерно-подготовленных и оснащенных территорий.

В целом не более 20% городских территорий могут составлять жилые участки, пригодные для приватизации. Еще меньше площадь земельных наделов приватизированных и государственных предприятий и общественно-деловых зон. Вся остальная территория градостроительного освоения остается в зоне инвестиционной ответственности местных, региональных или федеральных администраций и, следовательно, требует адекватного вложения инвестиционных ресурсов в комплексное благоустройство и инженерное оборудование.

Эффективность инвестиций как фактор развития строительного рынка, таким образом, зависит от необходимой доли бюджетных затрат в комплексном благо-устройстве территории. Значит с помощью мер организационного характера она поддается регулированию. Сегодня местное самоуправление и региональные администрации, по сути, являются заложниками собственной градостроительной политики или ее отсутствия. Хаотичное распределение инвестиций по территории, безусловно, может превысить возможности любого бюджета по их инженерно-транспортному сопровождению и благоустройству, а концентрация частных и бюджетных капитальных вложений, дополняющих друг друга на одной территории, способна резко повысить их общую социальную, экономическую и экологическую эффективность, привести к росту потребительского интереса и стимулировать строительный рынок независимо от его локализации в зонах нового строительства или реконструкции среды.

Таким образом, планирование инвестиций не только во времени, но и в пространстве является насущной необходимостью для создания предпосылок развития строительного рынка. Эта задача должна быть основной для органов управления строительной отраслью, градостроительством и социально-экономическим развитием территории. Значение этой задачи тем больше, чем крупнее объем инвестиций в строительной сфере, включающей строительство и реконструкцию объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры в гражданском и производственном секторах хозяйства.

Возможно, настала пора воссоздать специальные плановые органы в структуре местного и регионального управления, которые определяли бы необходимые объемы и локализацию инвестиционного потенциала во времени и пространстве и формировали бы текущие задачи реализации генеральных планов населенных мест на ближайшие годы. К сожалению, из Градостроительного кодекса РФ исчезло положение о разработке плана реализации генерального плана населенного места, который должен был стать основой формирования текущих и среднесрочных программ капитального строительства, ремонта и реконструкции основных фондов, обеспечения эффективности и комплексности застройки. В результате случайность, сиюминутность и субъективизм инвестиционных предложений возобладали над логикой и целенаправленностью градостроительного развития, привели к фактической невостребованности какой-либо разумной градостроительной политики и высокой коррупционности в системе организации строительства, начиная от размещения и назначения объектов и кончая их инженерным и транспортным обеспечением, а также вводом в эксплуатацию.

Достаточно сопоставить схему выдачи разрешений на подготовку документации по планировке территорий Санкт-Петербурга и схему строящихся объектов, выставленных на продажу, чтобы убедиться в том, что развитие инженерных сетей и транспортных коммуникаций рассредоточено по всей территории города, а значит их реализация будет затягиваться во времени и требовать длительных бюджетных ассигнований, которые уже по этому признаку не могут быть эффективными.

Очевидно, что кроме простого удовлетворения частных и отраслевых инвестиционных заявок, местные органы управления должны обладать правами и нести ответственность по разумной концентрации капитальных вложений, хотя бы потому, что все инфраструктурное обустройство территорий инвестиционного развития за пределами выделенных участков лежит в сфере ответственности и финансирования этих органов. Так что возможности бюджетного софинансирования инвестиций являются определяющими для их пространственной и временной локализации. Объемы этого софинансирования в свою очередь могут быть сокращены, а лимитирующие качества бюджетных ассигнований на обустройство территорий уменьшены, если нормативы градостроительного проектирования снизят долю территорий, которые, согласно действующей редакции Градостроительного кодекса РФ, относятся к территориям общего пользования, и пространственное распределение этих зон в Генеральном плане будет эффективным, а их суммарная площадь — минимальной.

Следовательно, создание условий для устойчивого и эффективного развития строительного рынка лежит в плоскости организации и нормативного обеспечения градостроительной деятельности, прежде всего, в сфере разработки документации по планировке территорий и в сфере планирования подготовки такой документации.

Автор: С. Д. Митягин, доктор архитектуры, профессор, заслуженный архитектор РФ, советник РААСН, главный архитектор «НИИП Градостроительства» Дата: 18.09.2012 «Федеральный строительный рынок» № 103 Рубрика: Промышленное и гражданское строительство

«« назад