Малоэтажная Россия: поиск решений

Сегодня в качестве одного из векторов преодоления жилищного кризиса в нашей стране все чаще называют малоэтажное строительство. Пришло понимание, что именно оно может оказаться долгожданным выходом из тупика.

Спрос превышает предложение

Россия довольно длительный период шла вразрез с мировыми тенденциями, форсируя строительство панельных и монолитных многоэтажек. Между тем, у комплексной малоэтажной застройки очевиден ряд преимуществ: благоприятная экологическая обстановка, единая архитектурная концепция и психологический комфорт для жителей, а также обес-печение необходимой инфраструктурой — одновременно с возведением жилых домов строится необходимое количество детских садов, школ, поликлиник, торговых центров.

Уже сегодня в пригородах таких мегаполисов, как Москва и Санкт-Петербург, спрос на доступное малоэтажное жилье значительно превышает предложение. Это связано с тем, что застройщики еще не успели отреагировать на данный спрос и выйти на серьезные объемы строительства в этом сегменте.

«В минувшее десятилетие малоэтажное строительство в Санкт-Петербурге уверенно набирало обороты. И если поначалу этот сегмент рынка вызывал пристальный интерес исключительно у лидеров многоэтажного строительства, то в последние годы позиции в данной области уверенно завоевывает и малый бизнес», — отмечает первый вице-президент НП СРО «Строительный ресурс» Владимир Шахов, ссылаясь на консолидированное мнение с таким авторитетным экспертом, как председатель комитета по поддержке малого бизнеса НОСТРОЙ Дмитрий Молчанов.

Это неудивительно: производство малоэтажных объектов не требует уникальных строительных технологий и привлечения подъемного оборудования, возможно привлечение меньшего числа рабочих рук, чем при масштабной стройке. Более того, именно малоэтажное строительство может стать быстрым решением жилищной проблемы, что привлекает множество клиентов, причем абсолютно разных социальных слоев. Кстати, не обошел вниманием привлекательность этого направления и Дмитрий Анатольевич Медведев: на совещании по концепции развития «Большой Москвы» он, на тот момент глава государства, заявил, что новые территории столицы должны застраиваться в основном малоэтажными зданиями, а старые многоэтажные технологии предложил вообще запретить в пользу нового развития.

Как пояснил заместитель генерального директора Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Денис Филиппов, ранее малоэтажное строительство условно подразделялось на две категории: во-первых, индивидуальное жилищное строительство, которое, так или иначе, является весомой долей в общем объеме возводимого жилья в России, во-вторых, индустриально возводимое жилье, которое до сегодняшнего дня составляет несущественную долю. Денис Филиппов считает необходимым увеличить долю индивидуального жилья, возводимого индустриальным способом, а для этого надо предоставить всем заинтересованным хозяйствующим субъектам федеральные земельные ресурсы. Необходимо апробировать и зарубежный опыт, в первую очередь — близких по климатическим условиям стран.

«Несмотря на сходные климатические условия, Россия использует дерева в строительстве жилья в десятки раз меньше, чем Финляндия или Швеция, — отмечает генеральный директор ООО «Невтранском» Максим Тендер. — Между тем поточное изготовление деревянных домов позволит снизить затраты на строительство. Важным шагом может стать участие государства в развитии индустриального деревянного домостроения. Опыт возведения деревянных домов по различным архитектурно-строительным системам позволяет корректировать стоимость готовых сооружений с учетом платежеспособности различных групп населения».

В последнее время наметилась тенденция к строительству малоэтажного жилья эконом-класса, и малоэтажка становится доступней. В этом плане уже есть положительный опыт регионов, в частности, Краснодарского края. И это не только доступное, но и быстровозводимое малоэтажное жилье, поставленное на поток по принципу домостроительных комбинатов.

Комплексный подход

22 июля прошлого года на совещании у председателя Правительства РФ была определена новая стратегия жилищного строительства. Основной ее тезис: «От точечной застройки — к комплексному освоению территорий».

Первая проблема на пути реализации этой стратегии, по мнению вице-президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Сергея Милушкина, заключается в отсутствии подготовленных земельных участков. Также существуют сложности с переводами земельных участков в другие категории — проблема категорийности земельных участков. «Сегодня мы считаем одной из главных задач окончательное оформление документов территориального планирования», — отметил вице-президент НАМИКС.

Таким образом, ключевая проблема развития малоэтажки лежит в плоскости изменения категории земель, выдачи разрешительной документации, получения технических условий на подключение к сетям и непосредственно в инфраструктурной подготовке земельного участка.

Не секрет, что сроки и продолжительность согласований в России во много раз выше, чем в развитых странах. Волокита снижает инвестиционную привлекательность не только земельных участков, но и в целом проектов жилищного строительства, а в результате появляется еще один барьер — недоступность финансовых, в том числе кредитных, ресурсов для реализации проектов. И хотя существуют примеры успешной реализации проектов комплексной малоэтажной застройки, демонстрирующие эффективное использование уже созданных механизмов государственно-частного партнерства (Новое Ступино и Экодолье), однако пока таких примеров, к сожалению, слишком мало.

«Для успешного развития строительства малоэтажного жилья эконом-класса необходимо разработать и внедрить механизм повсеместной бесплатной передачи земельных участков под малоэтажную застройку, — полагает Денис Филиппов. — В этом случае у муниципальных властей появится возможность обеспечить жильем и предоставить безвозмездные земельные участки гражданам, проживающим и работающим в регионе более 5 лет, и гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Необходимо также использовать механизмы проектного финансирования жилищного строительства, когда финансирование осуществляется инвестиционными компаниями, привлекающими денежные средства частных и институциональных инвесторов. Инвестиционные компании не имеют таких ограничений при финансировании проектов строительства, как коммерческие банки, и привлечение ими денежных средств обычно осуществляется посредством эмиссии ценных бумаг (акций, облигаций и т. п.)».

Следовательно, на период до изменения банковского законодательства и нормативных документов при ЦБ РФ может быть создана государственная инвестиционная компания, наделенная первоначально федеральными гарантиями и гарантиями субъектов РФ для выпуска жилищных облигаций. Инвестиционные программы необходимо синхронизировать с региональными программами стимулирования развития жилищного строительства. В дальнейшем в собственности данной компании будет находиться построенное жилье (в том числе арендное), которое станет служить обеспечением эмитируемых ценных бумаг.

Следует также оптимизировать государственную регистрацию перехода прав собственности на жилые помещения, построенные в рамках комплексных проектов малоэтажной застройки.

Строить объекты коммунальной инфраструктуры, по мнению многих экспертов, должны организации коммунального комплекса (сетевые компании). Окупаемость затрат на строительство будет достигаться путем формирования и защиты инвестиционных программ развития с включением инвестиционной составляющей в надбавку к тарифу на оказание жилищно-коммунальных услуг.

Автор: Александр Толмачев Дата: 02.08.2012 «Федеральный строительный рынок» № 102 Рубрика: Промышленное и гражданское строительство

«« назад