Павел Созинов: «Долевое строительство требует превентивных мер»

В свете последних заявлений на федеральном и региональном уровнях по проблемам «обманутых дольщиков» становится особенно очевидным, что этот вопрос далек от окончательного решения. Свое видение развития законодательства по совершенствованию механизмов долевого строительства обрисовал председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов.

— Павел Борисович, какие поправки в 214-й ФЗ можно предложить уже сегодня, чтобы хоть как-то поправить ситуацию?

— Стоимость жилой недвижимости сейчас высока, и поэтому покупатели стремятся приобретать жилье на стадии строительства. Впрочем, эта проблематика не нова, и это не исключительно российский случай. Другое дело, что сегодня нужно искать превентивные механизмы, которые дадут возможность работать «долевке» без сбоев. Основным камнем преткновения 214-го Федерального закона сегодня называется банкротство компании-застройщика, а принятые в прошлом году поправки в Федеральный закон «О банкротстве…» на ситуацию практически никак не повлияли. Давайте порассуждаем, какие болевые точки здесь очевидны даже на самый беглый взгляд.

Во-первых, кто является инициатором проекта? По 214-му ФЗ это, казалось бы, застройщик, но по факту так получается далеко не всегда. В Петербурге не менее 25% в разные годы различные институты и ведомства выступали в качестве застройщиков на правах землевладельцев. Их роль в проекте ничтожна, как и возможная ответственность в кризисной ситуации. А инициаторы строительного проекта в этой ситуации оставались в тени.

С другой стороны, привлекающие денежные средства граждан компании, казалось бы, должны были иметь достаточный уставной капитал, который в случае банкротства, с учетом оставшегося имущества, должен покрывать требования кредиторов, в том числе дольщиков. Это, безусловно, идеальная ситуация, но на практике объем собственных денежных средств застройщика в проекте составляет 10–15% при ничтожном уставном капитале.

Зачастую строящийся объект рекламируется как объект холдинговой компании, но на поверку оказывается, что договоры заключаются от имени какого-нибудь ООО или ЖСК, отношения между которыми и материнской компанией не прозрачны.

Следующая проблема — привлечение денежных средств инвесторами, которые зачастую и являются основными инициаторами проекта. Законодатель еще в 2006 г. поправками в 214-й ФЗ попытался воспрепятствовать инвесторам в переуступке права требования физлицам, однако прямого запрета инвесторам привлекать денежные средства на период строительства не ввел. Это привело к определенным правовым коллизиям, ведь ответственность инвесторов перед участниками строительства в 214-й ФЗ не прописана.

В настоящее время не менее 25–30% строек ведут ЖСК, в то же время ЖСК — это объединения граждан, зачастую не являющихся застройщиками, т. е. не имеющих в собственности или на правах аренды земельные участки. Деятельность ЖСК регулируется не 214-м ФЗ, а только Жилищным кодексом, причем основным документом, регулирующим деятельность кооператива, является устав. Насколько он коррелируется с 214-м ФЗ — вопрос открытый.

— Как Вы относитесь к последним предложениям некоторых депутатов ГД РФ переложить ответственность за финансовую безопасность строительства на СРО застройщиков или страховые фонды?

— Сегодня по 214-му ФЗ «застройщик» — это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства. В то же время по Градостроительному кодексу «застройщик» — это лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объектов капитального строительства. По сути, это два взаимо-исключающих понятия — по Градостроительному кодексу, застройщик выполняет исключительно техническую функцию, в то время как, согласно 214-му ФЗ, он является субъектом финансовой деятельности. Отсюда и разница в подходах законодателей: с одной стороны, в целях безопасности сделок, предлагается ответственность переложить на СРО, с другой — на страховые фонды. И тот и другой подходы пока хромают.

Если говорить о СРО, то в Петербурге около 100–150 застройщиков — это не десятки тысяч подрядчиков. Возникают вопросы, во-первых, какой по объему нужно создать компенсационный фонд СРО и каковы будут отчисления, чтобы гарантии были выполнимы (это десятки миллионов рублей). Во-вторых, повторюсь, 20–25% застройщиков — это девелоперы или просто владельцы земельных участков, они лишь обладают правами на участок, и их доля в проекте ничтожна. Это, например, какие-нибудь институты, ведомственные организации и т. п. Действительно ведут проект сторонние инвесторы, а их ответственность нигде не учтена.

Что касается страховых фондов, то 10–15% проблемных объектов, а именно столько их сегодня в Петербурге, полностью выберут все средства фонда. Фонд по закону о банкротстве не может претендовать на имущество обанкротившегося застройщика, так что пополнять свои средства в случае выплат будет просто неоткуда.

Если в 2011 г. в Петербурге было зарегистрировано 26 тыс. договоров долевого участия, то арбитраж параллельно рассматривает 2,7 тыс. заявлений от пострадавших дольщиков. Поэтому страховые фонды — это инструмент, не являющийся превентивным механизмом, а лишь одним из возможных предложений. Если говорить о банковском секторе, то там подобный механизм поддерживается целым арсеналом средств: это и основополагающая регулирующая роль ЦБ, и резервные нормы отчислений и т. п. Так что о прямых аналогиях говорить не приходится.

— А за рубежом существуют наработанные схемы, как обезопасить механизм долевого строительства?

— Давайте укрупним рассматриваемый механизм, используемый, например, в Дубае. На первом этапе девелопер (в нашем случае — застройщик, скорее землевладелец) получает разрешительную документацию, проходит экспертизу проекта, получает необходимые согласования. В отличие от наших реалий, строительные сметы тоже являются публичными, а себестоимость проекта оценивается экспертным советом. Для выхода строителей на площадку необходимо собрать все 100% денежных средств, требуемых для возведения объекта, причем за ограниченный срок (допустим, за полгода). Застройщику, чтобы уложиться в сжатые сроки, необходимо вести первичную продажу с минимальной маржой, надеясь, что остаток непроданных квартир существенно подорожает к моменту окончания строительства. За превышение сроков реализации квартир могут быть наложены взыскания — штрафы и т. п.

Средства покупателей аккумулируются на целевых счетах уполномоченных банков. В случае недостатка финансирования банк возвращает деньги. Оплата строительства ведется поэтапно, соответственно ходу строительства, расходование денежных средств ведется под надзором уполномоченного банка. Страховые компании могут застраховать риски существенного удорожания себестоимости строительства, однако обычно строительство сопровождается ростом стоимости самого проекта и оставшихся инвестиционных квартир. Часто на первом этапе в строительство со спекулятивными целями вкладываются всевозможные фонды, банки и крупные инвесторы, чтобы выкупить квартиры по минимальной цене. Безусловно, этот механизм носит скорее инвестиционный характер, поэтому в кризис стройки в Дубае также на 40% застыли, однако простые дольщики при этом не пострадали — не окупились вложения у игроков-инвесторов, но это уже совсем другие риски.

Что касается других реализованных механизмов, то наибольший интерес вызывают некоторые региональные подходы, например, в Пермском крае, Петрозаводске. Суть схемы проста — основным землевладельцем сегодня является государство. Оно же через свои институты выдает субсидии отдельным категориям граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Эти институты, например, региональные операторы АИЖК, могут выступать инициаторами проекта. Параллельно кредитование стройки возможно за счет кредитов банков, привлеченных под гарантии субъекта РФ. Сюда же привлекаются участники системы ипотечного кредитования, которые подпадают под целевые региональные жилищные программы. Стоимость такого строительства, как показывает практика, на 20% ниже аналогичного инвестиционного. Часть построенного жилья может передаваться строителям в зачет и реализовываться по рыночным ценам.

Пожалуй, наиболее эффективный подход — развитие системы коммерческого найма, причем как государственного и муниципального для отдельных категорий граждан, так и в виде частных инициатив и ГЧП. Пока профессиональной общественностью этот вопрос только обсуждается, хотя есть интересные наработки и в Москве, и в Санкт-Петербурге. Например, есть предложения соинвестирования частным инвесторам в проект, который впоследствии предполагается реализовывать как апарт-отель. Однако законодательная база в этом вопросе тоже слаба — есть упоминания о коммерческом найме в Гражданском и Жилищном кодексах, но механизмов реализации пока не предложено. Особенно в части привлечения средств граждан на этапе строительства. Пока же девелоперы опираются на нормы 214-го ФЗ, что вряд ли приемлемо, так как речь идет не о жилищном строительстве.

— Около 4 тыс. так называемых обманутых дольщиков в Петербурге ожидают решения своих проблем. Есть ли наработанный опыт по их решению?

— Во-первых, эта цифра нуждается в уточнении. Терминологически на законодательном уровне понятия «обманутые дольщики» не существует, поэтому и «оцифровка» проблемы может серьезно колебаться — в зависимости от подходов: если речь идет о мошенничестве, то это вопрос к правоохранительным органам, если речь идет о срывах сроков строительства, то это, безусловно, нарушение договорных обязательств. Но каков тот временной период, когда дольщики вправе считать себя «обманутыми» и оказывать на застройщиков давление посредством, допустим, арбитража? Необходимо законодательное прояснение вопроса.

Комитет по строительству Санкт-Петербурга насчитал не менее 15 мер господдержки юрлиц, завершающих строительство проблемных объектов в различных регионах России. Среди них: предоставление земельного участка в собственность бесплатно для строительства многоквартирного дома ЖСК, организованного из числа обманутых дольщиков, предоставление госгарантий субъекта РФ новому застройщику для кредитования завершения строительства проблемного объекта, оказание содействия новому застройщику по строительству объектов транспортной, энергетической и коммунальной инфраструктуры и др.

Что касается мер господдержки пострадавших граждан, то мониторинг опыта субъектов РФ показал, что их около десяти: предоставление субсидий пострадавшим гражданам из регионального бюджета, предоставление пострадавшим гражданам бесплатно земельных участков для индивидуального жилищного строительства, предоставление гражданину компенсации части процентной ставки при заключении кредитного договора на получение денежных средств для завершения строительства и др.

При этом очевидно, что региональный закон Санкт-Петербурга №307-62 «О мерах по защите прав участников долевого строительства…» нуждается в существенных изменениях, тем более что не менее 30-ти субъектов РФ также приняли соответствующее региональное законодательство.

Автор: Интервью подготовлено пресс-службой Северо-Западной палаты недвижимости Дата: 28.05.2012 «Федеральный строительный рынок» № 101 Рубрика: Промышленное и гражданское строительство

«« назад