Застройщики констатируют рост… Но диспропорциональный

Спрос на жилую недвижимость в Северной столице снова начал демонстрировать рост, но при этом заметно сместился в сторону жилья эконом-класса. Это породило диспропорцию как на первичном, так и на вторичном рынке. Эксперты обсудили сложившуюся ситуацию на круглом столе, который Санкт-Петербургская палата недвижимости провела 14 июля.

От бонусной отделки к росту продаж

Значительные объемы жилой недвижимости на первичном рынке проектировались еще в докризисный период, что привело к ощутимой диспропорции — высокий, но неудовлетворенный спроса на однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Чтобы привлечь покупателей, застройщики стали больше внимания уделять отделке квартир.

«Что касается вторичного рынка, то здесь ситуация достаточно стабильна, — отметил президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий ЩЕГЕЛЬСКИЙ. — Структура предложения изменилась. В основном сейчас пользуются спросом комнаты и малогабаритные квартиры. Трех-четырехкомнатные квартиры практически не продаются. Цена держится на уровне 70–80 тыс. рублей за метр на протяжении всего года. Ситуация изменилась в объемах денежных средств. Рынок потерял 30% денежной массы, причем на первичном рынке — до 50%». Спикер также добавил насчет распространенного мнения о том, что к 2012 г. на первичном рынке возникнет ситуация, когда в строй будет введено заметно меньше жилья, и это отразится на росте цен как на первичном, так и на вторичном рынках.

«В прошлом году все переживали кризис, но застройщикам пришлось тяжелее всех: надо было разбираться с кредитными ресурсами, притом что объем продаж резко снизился, — продолжила тему Екатерина РОМАНЕНКО, председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости. — Сегодня рынок живет за счет крупных компаний, которые сумели откорректировать свою экономическую политику в новых условиях, и им верят риэлторы. Откровенного демпинга нет, но «скидочные» кампании стали неотъемлемым инструментом продаж. Такие цивилизованные способы стимулирования спроса можно только приветствовать. В посткризисный период застройщики повысили качество даже черновой отделки. Чтобы получить конкурентное преимущество, но при этом не снижать цену, строители были вынуждены обратить внимание на качество».

Председатель Северо-Западной палаты недвижимости Павел СОЗИНОВ уточнил, что в настоящее время на первичном рынке на продажу выставлено 233 объекта недвижимости. Каждый третий объект уже построен, а еще 40% будет достроено до конца текущего — начала следующего года. 10% объектов находится в стадии «заморозки» — 21 дом. Еще зимой шла речь о 40 объектах, а теперь количество замороженных объектов сократилось вдвое.

На встрече за круглым столом отмечалась также активизация продаж как на первичном, так и на вторичном рынке. «Фактически по вторичному рынку объемы продаж совпадают с докризисным периодом — ежемесячно продается порядка 5 тыс. квартир и комнат», — говорит Дмитрий Щегельский.

«На первичном рынке за последний квартал объем продаж увеличился на 20–25%. Сегодня ежемесячно продается около 1 500–2 000 квартир в строящихся домах. Это еще не докризисные показатели — тогда продавалось 30–35 тыс. квартир в год, порядка 3 тыс. квартир в месяц. Это на 30% больше, чем сейчас. Но, в то же время, сегодняшние показатели — это значительное увеличение продаж в посткризисный период», — добавляет Павел Созинов.

От грядущего дефицита спасут мега-проекты

По данным Санкт-Петербургской палаты недвижимости, количество объектов, выставленных на продажу, в сегодняшней ситуации уже ежемесячно уменьшается на 2–5%. Спасти рынок от грядущего дефицита смогут только масштабные проекты комплексной застройки территорий.

«Объем продаж увеличился с 2,3 млн до 2,7 млн кв. м за счет квартир, выставляемых на продажу в мега-проектах. Хорошо идут продажи у «Главстроя» на Парнасе, в Северо-Приморской части, в «Балтийской жемчужине». Все эти объекты серьезно влияют на объем предложения и на жилую городскую среду, — считает Павел Созинов. — Помимо плюсов сложившейся ситуации, хотелось бы сказать и о сложностях с продажами. Существует конкуренция между продажами в мега-комплексах и остальными новостройками в спальных районах. Так, некоторые «мега-застройщики» заявляют стоимость кв. м в 50 тыс. рублей, когда средняя цена предложения по Петербургу 65–70 тыс. рублей. Однако пока есть значительный объем «точечных» предложений в спальных районах, продажи в мега-комплексах будут сдерживаться.

К тому же, если масштабы застройки превышают 50 тыс. кв. м жилья, то продавать квартиры в таких проектах комплексной застройки достаточно сложно. Понятно, что не все горожане хотят жить на Парнасе и в СПЧ, даже если там дешевое жилье».

Эксперты утверждают, что первое предложение будет раскуплено достаточно быстро, но следом, причем на ближайшее время, представляется очевидным, что рынок будет насыщен мега-проектами, и застройщикам придется либо умерить себя в объемах, либо снижать цены, которые, в принципе, снижать уже некуда. «Девелоперам остается уповать на то, что в спальных кварталах ситуация изменится, уплотнительная застройка уйдет в прошлое, а горожанам придется покупать жилье в уже новых формирующихся районах», — говорит Екатерина Романенко.

«Если мы посмотрим на генплан Петербурга, то увидим, что порядка 40 млн кв. м должно быть построено в рамках комплексной застройки. Динамика строительства сдвинется на окраины, и город будет прирастать экстенсивно. К сожалению, для продавцов ситуация может стать достаточно сложной уже в обозримой перспективе. Реализовать проекты станет гораздо сложнее», — добавляет Павел Созинов.

Ипотечных кредитов стали выдавать больше

Естественно, активность продаж во многом зависит от политики банков в области выдачи ипотечных кредитов.
И здесь эксперты тоже отмечают небольшой рост рынка.
«Идет нормальный постепенный рост выдачи ипотечных кредитов по всем основным операторам ипотечного рынка, — говорит Сергей МИЛЮТИН, начальник отдела развития Санкт-Петербургского ипотечного агентства. — Есть тенденция, которая спровоцирована государственной программой АИЖК, увеличилась доля ипотечного рынка в сегменте продаж первичного жилья. При этом мы определяем понятие «первичный рынок» однозначно — это объекты недвижимости, которые зарегистрированы в праве собственности у застройщика. Остальные договоры долевого участия не рассматриваются в нашей статистике. Таким образом, по сравнению с 1 кварталом этого года произошло небольшое увеличение — с 1 300 до 1 600 ипотечных кредитов. Этот рост наблюдается на протяжении трех последних кварталов. Что касается объемов в денежном выражении, то увеличились суммы кредитов. Если раньше было 1,5–1,7 млн, то сейчас это в среднем 1,85 млн рублей».

Кстати, по данным СПИА, в Санкт-Петербурге за последние полгода было выдано 2 900 кредитов на 5 млрд рублей. Это внушительный объем по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — 1 500 кредитов. Безусловным лидером в кредитовании является «Сбербанк». Его доля рынка составляет порядка 60%. На втором и третьем месте банки, которые работают по программам АИЖК — «ВТБ-24» и «Дельта Кредит». Они вместе занимают 30,5% доли рынка. Остальные банки дают небольшой объем кредитов. Но в целом посткризисный рост очевиден.