Максим Шубарев: «Год стал переломным для строителей Петербурга»

«Кризисный 2009-й год стал для строительного комплекса Петербурга серьезным испытанием», — заявил в своем выступлении на VII Съезде строителей президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Максим ШУБАРЕВ. Докладчик рассмотрел возможные последствия кризиса, предложил меры по их преодолению, а также отметил ключевые моменты по переходу отрасли на саморегулирование.

Активность работ сократилась вдвое

По словам Максима Шубарева, являющегося также председателем совета директоров холдинга Setl Group, для строительного комплекса Санкт-Петербурга первая половина года прошла в условиях жесткой стагнации: застройщики оказались зажаты в тиски низкого потребительского спроса (по сравнению с предыдущим годом он упал примерно на 40%) и высокой стоимости финансовых ресурсов (ставки достигли 20–25%). Объемы строительства из-за «заморозки» большого количества объектов начали неуклонно сокращаться. Полная остановка коснулась 15–20% рынка строящегося жилья. На многих проектах работы если не остановились, то существенно замедлились. Активность работ на стройках и объемы выполненных подрядных работ по сравнению с показателями лета 2008 г. сократились в 2–2,5 раза.

В целом же, по данным Максима Шубарева, из-за кризиса затормозился вывод на рынок Северной столицы как минимум 2 млн кв. м жилья. В наиболее сложной ситуации оказался рынок коммерческой недвижимости. Здесь «заморозка» коснулась практически всех проектов. Более половины объема ввода офисных объектов, по итогам 2009 г., составят объекты, ввод которых перенесен с 2008 г.

Год стал серьезным испытанием и для рынка строительных материалов. Более всего сокращение коснулось производителей железобетонных изделий и конструкций. Также серьезно сократился объем производства строительного кирпича: в целом по России (по итогам периода с января по август) он снизился примерно на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Производство цемента сократилось на 20–25%. «Очевидно, что серьезного увеличения объемов производства строительных материалов при сохранении текущей скорости строительства пока что ждать не стоит», — констатировал Максим Шубарев.

К дефициту ликвидного жилья?

«С июля ситуация на строительном рынке, как и в целом в экономике страны, начала понемногу выравниваться, — продолжил докладчик. — В секторе стройматериалов по большинству позиций, таким как цемент, металлопрокат, газобетон, кирпич, уже несколько месяцев подряд зафиксирована стабилизация цен. Активность покупателей на рынке строящегося жилья немного повысились, показатели продаж улучшились. Появились иногородние покупатели, которые раньше выжидали наступления лучших времен. Ожили инвесторы, которых не было на рынке строящегося жилья целый год. Показатели спроса по сравнению с прошлым годом снизились на 30%, но за последние месяцы удалось сократить разрыв примерно на 10% по отношению, например, к весенним месяцам текущего года. В настоящее время мы замечаем увеличение объемов продаваемого жилья: если во втором квартале объем продаж составлял 300 тыс. кв. м, то в третьем — уже 320 тыс., а по нашим прогнозам, в четвертом квартале составит еще больше — порядка 420 тыс. кв. м».

В пределах границ города, по приводимым Максимом Шубаревым данным, на конец ноября объем предложения составил 2,9 млн кв. м. Если говорить о наиболее востребованном сегменте — эконом-классе — и оценивать наиболее популярное среди покупателей жилье — в высокой степени готовности, то его доля в общем объеме предложения составляет всего порядка 15%. «При этом из ликвидных квартир — жилья небольшого метража, находящегося в домах на высокой стадии готовности, с удачным местоположением, от надежного застройщика, с хорошим качеством строительства и рациональными планировочными решениями, — осталось всего лишь 5 000 штук, — продолжил президент Объединения строителей. — Таким образом, уже через несколько месяцев мы столкнемся с дефицитом ликвидного жилья. При этом на рынке останутся дома на средней и невысокой стадии готовности. Если оценивать долгосрочную перспективу, через пару лет дефицит будет заметен не только по ликвидному жилью, но и в целом по всему рынку — за период с января по октябрь 2009 г. выведено в продажу всего 0,65 млн кв. м нового жилья, что на 74% меньше, чем за тот же период 2008 г. Из них 86% — жилье эконом-класса».

Меры по поддержке отрасли

По мнению Максима Шубарева, ключевыми мерами государства, направленными на профилактику дефицита, должны стать шаги по стимулированию потребительского спроса, в первую очередь через институт ипотеки. «Сегодня банков, реально, а не декларативно, выдающих ипотечные кредиты на объекты строящейся недвижимости, почти не осталось, — заявил докладчик. — Минимальная процентная ставка — 14,5% в рублях, в основном — порядка 18%. Не рассматривается никакое иное подтверждение дохода, кроме справки 2НДФЛ. Доля граждан, покупающих строящееся жилье с помощью ипотеки, стала мизерной — 9–10% (30–40% было в докризисный период). Количество объектов, продаваемых по ипотеке, сократилось на рынке (по сравнению с прошлым годом) на 60–70%. Должны быть предприняты действия по финансовой поддержке и повышению доступности кредитных ресурсов для застройщиков».

Как далее отметил выступавший, ряд шагов в этом направлении городом уже сделан, «и мы, строители, отмечаем их позитивное действие на отрасль». В частности, существенным событием стало подписание городом соглашений с крупнейшими банками о проектном финансировании объектов, реализуемых в рамках 214-го закона. Участники рынка активно отреагировали на предложение о кредитовании объектов. На рассмотрении Сбербанка и ВТБ находятся заявки от целого ряда крупных и средних компаний, другие участники рынка начали активнее переходить на договоры долевого участия в строительстве для получения возможности кредитоваться. Серьезным шагом также стало предоставление инвестиционных каникул, в период которых большинство застройщиков направили освободившиеся средства на поддержку строительного процесса.

«Сейчас каникулы закончились, — отметил Максим Шубарев. — Но важно учитывать, что спрос на рынке на докризисный уровень не вышел. Строители по-прежнему работают в непростых условиях. Поэтому в качестве еще одной меры поддержки темпов строительства могло бы стать продление инвестиционных каникул хотя бы до лета 2010 г. А если это невозможно, то в процессе переговоров с застройщиками городу следовало бы подходить индивидуально к каждой компании, тщательно рассматривать каждую ситуацию».

Как подчеркнул президент Объединения строителей, важным элементом поддержки любой компании в условиях кризиса является возможность получения заказов на строительные работы.

С этой точки зрения позитивно выглядит картина роста объемов бюджетного строительства в 2009 г. и как следствие роста объемов городских заказов подрядным компаниям. В прогнозируемом объеме ввода нового жилья в 2009 г. доля города составляет как минимум треть — это существенный вклад в стабильную работу отрасли в период кризиса.

«Саморегулирование — это действенный механизм»

«2009 г. стал переломным для Петербурга еще и в свете активного перехода компаний на работу по 214-му закону и перехода отрасли на саморегулирование, — продолжил Максим Шубарев. — Санкт-Петербург изначально был во главе реформы строительной отрасли, выступил одним из локомотивов скорейшего перехода инвестиционно-строительного комплекса к саморегулированию. Сегодня наш город является вторым по численности зарегистрированных СРО, Северо-Западный регион — вторым по представительству в совете Национального объединения СРО в строительстве».

На начало декабря, то есть на момент проведения съезда, в Санкт-Петербурге было зарегистрировано 10 строительных СРО, в состав которых вошли уже более 2 000 строительных компаний. «Если учесть, что в нашем городе было выдано 6 000 лицензий и при этом на каждую работающую строительную компанию приходилось две неработающих, то это около 70% всех участников рынка, — сказал Максим Шубарев. — Таким образом, 2009 г. показал, что саморегулирование — это действенный механизм очищения рынка от фирм-однодневок.

И дело совсем не в том, что крупный бизнес вытесняет малый, как еще недавно заявляли сторонники продления лицензирования. Практика работы только нашей СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» показала, что основной поток вступающих, особенно в последние месяцы, — это представители малого бизнеса. У нас в партнерстве на сегодняшний день 76% компаний — это малый бизнес. В других СРО Северо-Запада представители малого бизнеса вообще занимают превалирующее положение — более 95%».

По оценке главы «Объединения строителей Санкт-Петербурга», пиком вступления в СРО станет как раз декабрь 2009 г. — январь 2010 г. Соответственно, процесс перехода отрасли от лицензирования к саморегулированию в Северной столице может быть завершен в I квартале 2010 г. В связи с этим, по мнению Максима Шубарева, сегодня становится актуальным вопрос создания в регионе единого координационного центра — объединения саморегулируемых организаций Санкт-Петербурга. Его ключевыми задачами станут: формирование и развитие эффективной системы СРО, разработка единых стандартов и правил, технических регламентов, совершенствование законодательной базы.

«Также, на наш взгляд, основная задача регионального института саморегулирования сегодня — это вывод строительной отрасли на новый уровень обеспечения качества и безопасности строительства, — подводя итоги, отметил Максим Шубарев. — Безусловно, мы не ожидаем, что с 1 января 2010 г. качество строительных работ улучшится на порядок. Но первые шаги в этом направлении уже предприняты. Одна из ключевых задач, которую мы сейчас решаем, — это скорейший переход всех без исключения строительных компаний нашего города на работу по 214-ФЗ, а также предотвращение случаев ведения строительных работ без получения или продления соответствующих разрешений. Некоторые компании почему-то сегодня считают возможным работать вне правового поля. Мы будем оперативно отслеживать все подобные случаи и бороться с теми, кто нарушает закон».