Ипотека стала доступнее?

ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в сентябре очередной раз заявило о снижении базовой процентной ставки рефинансирования стандартных закладных по ипотечным кредитам. Впервые реальные цифры по предполагаемому снижению ставки на следующий год генеральный директор АИЖК Александр СЕМЕНЯКА озвучил в конце июня на конференции «Ипотечное кредитование в России», а последнее по времени снижение датируется 30-м октября. В этот же день состоялось заседание наблюдательного совета Агентства, на котором была представлена Программа по развитию системы ипотечного страхования.

Базовую процентную ставку снижали уже не раз

Глава АИЖК летом заявил, что в 2010 г. ставка ипотечного кредитования в России может быть снижена до 13%. Его слова процитировало Агентство «Финанс-онлайн»: «Центробанк дает понять, что ставка рефинансирования будет активно снижаться, и при такой ставке будет развиваться конкуренция между банками. Кроме того, правительство может пойти на беспрецедентный шаг в ближайшее время, и, по аналогии с льготным автокредитованием, запускать субсидирование ипотечных кредитов». На тот момент, как отметил Александр Семеняка, процентные ставки находились на уровне 2005–2006 гг. По его мнению, следует также вернуть первоначальный взнос по ипотеке с 30% на уровень 20%, при этом в 2010 г. будет вестись активная работа по субсидированию ипотечных кредитов из региональных бюджетов. Готовится также концепция страхования кредитов, плюс программа для заемщиков, потерявших работу.

Напомним, в конце марта АИЖК объявило, что из-за нехватки средств оно больше не будет выкупать новые кредиты и сосредоточится на помощи неплатежеспособным заемщикам. При этом, по информации газеты «Коммерсант», агентство снизило объем выкупа кредитов, отказавшись приобретать у банков закладные, выданные до декабря 2008 г.

В конце июня Александр Семеняка заявил, что для стимуляции строительства жилья агентство планирует направить кредит в объеме 40 млрд руб., предоставляемый государством на выкуп новых закладных у частных банков.

Вскоре прозвучала еще одна хорошая новость: с 10 августа АИЖК снизило базовую процентную ставку рефинансирования стандартных закладных с 11,05% до 10,8% годовых в рублях. Изменение связано со снижением ставки рефинансирования Банка России до 10,75% годовых. Таким образом, значения ставки вернулись на докризисный уровень 2007 г., что, по комментариям агентства, создает более комфортные условия для ипотечного кредитования и повышает доступность ипотеки в текущих условиях.

2 сентября состоялось заседание наблюдательного совета ОАО АИЖК, в ходе которого были приняты решения, в частности:
— об утверждении бизнес-плана и проекта по выпуску облигаций ОАО АИЖК на общую сумму 36 млрд руб., обеспеченных государственными гарантиями Российской Федерации;
— о внесении изменений в Правила реструктуризации в 2009 г. ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков.

Планируется, что средства, полученные от размещаемых выпусков облигаций, АИЖК использует для рефинансирования новых ипотечных кредитов, выданных после 1 декабря 2008 г. и находящихся на балансах банков и некредитных организаций. Облигации ОАО АИЖК могут быть также использованы для их обмена на ипотечные кредиты, выданные до 1 декабря 2008 г.

Что касается внесения изменений в Правила реструктуризации в 2009 г. ипотечных жилищных кредитов (займов), то поддержка будет предоставляться заемщикам, имеющим неисполненные обязательства по ипотечным кредитам (займам), выданным до 1 июля 2009 г. (ранее — до 1 декабря 2008 г.). Цели — оказание дальнейшей помощи заемщикам в текущих экономических условиях и стимулирование рынка ипотечного кредитования. Кроме того, действие программы реструктуризации будет распространяться теперь и на кредиты, предоставленные на капитальный ремонт и «иные неотделимые улучшения, обеспеченные залогом жилого помещения».

С 15 сентября Агентство снова снизило базовую процентную ставку рефинансирования стандартных закладных с 10,8% до 10,55% годовых в рублях. Аналогично августу, изменение связано со снижением ставки рефинансирования Банка России до 10,5% годовых. С 15 сентября Агентство также рефинансирует стандартные ипотечные кредиты, процентная ставка по которым может быть равна, выше или ниже установленной ставки рефинансирования. Формула расчета ставки рефинансирования фиксируется в заключаемом с партнером договоре купли-продажи закладных.

Далее, с 30 сентября АИЖК снова снизило базовую ставку до 10,05% годовых в рублях. Это, опять же, было связано со снижением Банком России ставки рефинансирования на 0,50 процентного пункта — до 10% годовых.

Наконец, с 30 октября ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию снизило базовую процентную ставку рефинансирования стандартных закладных с 10,05% до 9,55% годовых в рублях. Изменение, аналогично, связано со снижением ставки рефинансирования Банка России до 9,5% годовых. С учетом внесенных изменений пороговые значения ставки теперь составляют: при наличии личного страхования минимальное значение — 9,55%, максимальное — 11,51%, при отсутствии личного страхования — 10,25% и 12,21% соответственно.

Ожидается, что снижение базовой ставки повлечет за собой и снижение процентных ставок выдачи кредитов (займов) партнерами агентства.

Кстати, Минрегион уже снова отмечает рост спроса на жилую недвижимость, но уровень предложения при этом снижается. По словам министра Виктора Басаргина, в 43 регионах страны цены на жилье за год с начала кризиса на сегодняшний день демонстрируют рост, причем до 60%. Снижение количества новостроек при этом наблюдается в половине субъектов РФ. Быть может, повышение спроса при реальном повышении доступности ипотеки станет для строителей стимулом к возрождению?

Программа по развитию системы ипотечного страхования

30 октября состоялось заседание Наблюдательного совета АИЖК, на котором рассматривались вопросы «О Программе по развитию системы ипотечного страхования» и «О новых видах реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков».

Программа была разработана Агентством во исполнение поручения Президента Российской Федерации от 24 июля 2009 г. №Пр-1890 «О разработке комплекса мер по развитию ипотечного жилищного кредитования на период до 2011 г. и повышению доступности ипотеки для граждан, в том числе путем развития ипотечного страхования».

Ипотечное страхование призвано обеспечить защиту кредитора от убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика и недостаточности денежных средств от продажи заложенной недвижимости для погашения кредита. Предусмотренные в Концепции меры по перераспределению рисков между кредиторами и страховыми компаниями позволят снизить первоначальный взнос заемщика при предоставлении ему ипотечного кредита (сейчас он составляет 30% от стоимости приобретаемой недвижимости), а также снизить процентные ставки по ипотечным кредитам.

Страхователям будет предложено два альтернативных продукта по ипотечному страхованию: для заемщиков — страхование ответственности по договору, для кредиторов — страхование предпринимательских рисков. В обоих продуктах страховая сумма не превысит 20% стоимости недвижимости, являющейся обеспечением по кредиту.

Для реализации Программы планируется создать дочернюю страховую компанию АИЖК в форме ОАО. Основной целью деятельности СК АИЖК будет предоставление заемщикам, кредиторам, а также страховым компаниям возможности использования ипотечного страхования. СК АИЖК совместно с профессиональными объединениями страховщиков станет разрабатывать и применять унифицированную документацию по ипотечному страхованию, способствовать методологическому и информационному развитию инфраструктуры.

Подобно Агентству, СК будет оператором вторичного рынка. В случае отсутствия предложения первичной страховой услуги со стороны частных компаний в отдельных регионах СК АИЖК станет работать по прямому страхованию или на условиях сострахования.

Агентство окажет необходимую финансовую поддержку деятельности СК АИЖК путем увеличения ее капитала в соответствии с принимаемыми обязательствами.

Наблюдательный совет АИЖК также одобрил изменения в Правилах реструктуризации в 2009 г. ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков. В частности, изменения касаются требования к жилому помещению — залогу по кредиту, который может быть реструктурирован. Теперь предельная стоимость одного квадратного метра жилья, которое приобреталось в кредит, не должна превышать среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади аналогичного жилого помещения в соответствующем субъекте Российской Федерации (согласно данным Росстата) более чем на 60% (ранее — на 50%).

Также принято решение одобрить реализацию пилотного проекта ОАО АИЖК по развитию новых уровней поддержки ипотечных заемщиков. Проект предусматривает два дополнительных уровня поддержки ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации. Поддержка будет предоставляться только особо нуждающимся категориям заемщиков, которые по объективным причинам не смогут восстановить свою платежеспособность. Каждый случай будет рассматриваться в индивидуальном порядке, на основе строгого анализа документов.

Важно, что кредиты, выкупаемые АРИЖК, должны соответствовать как стандартным требованиям Агентства (жилое помещение, являющееся предметом залога, должно быть единственным для проживания, не элитным, и у заемщика не может быть в собственности имущества, за счет которого можно исполнить обязательства по ипотечному кредиту), так и дополнительным требованиям, а именно: такая мера поддержки направлена только на жителей населенных пунктов, отнесенных Министерством регионального развития РФ к категории монопрофильных, а также на семьи с несовершеннолетними детьми, семьи, которые подпадают под категорию «молодая семья» (возраст одного из супругов на дату предоставления ипотечного кредита не больше 30 лет) и семьи, в состав которых входит инвалид или ветеран Великой Отечественной войны.

Также АИЖК будет реализован так называемый «третий уровень поддержки». Он поможет тем заемщикам, которые отвечают требованиям, указанным выше, и в отношении которых уже принято судебное решение об обращении взыскания на жилое помещение — предмет ипотеки.
Реализация указанных мер помощи позволит снизить социальную напряженности в отдельных регионах и даст заемщикам второй шанс на восстановление своей платежеспособности, как уверены эксперты АИЖК.