Совершенствование земельных отношений и стимуляция жилищного строительства

В этом году главной целью ежегодного форума крупного бизнеса «Эксперт-400», традиционного проходившего в Москве при поддержке Министерства промышленности и торговли РФ, стала выработка плана конкретных действий бизнеса и власти, исполнение которого обеспечит высокую конкурентоспособность российской экономики в мировом экономическом пространстве в посткризисный период. Одним из основных мероприятий форума стало проведение круглого стола «Землепользование и земельный рынок: потенциал развития», где с развернутым докладом выступил руководитель рабочей группы по земельным отношениям Российского союза строителей Алексей АЛМАЗОВ.

«В условиях нарастающего экономического кризиса проблема обеспечения населения жильем видится наиболее актуальной, — начал Алексей Алмазов свое выступление на тему «Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства как инструмент активизации массового жилищного строительства (жилья экономического класса) — проблемы и перспективы». — Естественно, для формирования устойчивого предложения готового жилья на рынке необходимо структурирование и формирование единой базы земельных участков, предназначенных и пригодных для строительства. Такие задачи и возлагаются на недавно созданную структуру — Фонд содействия жилищному строительству (ФЖС). Но одна организация, учитывая масштаб проблем, не может решить их без помощи региональных представительств и самих застройщиков на местах. Также не понятно, входит ли в обязанности ФЖС формирование самих земельных участков, обеспечение их необходимой для строительства коммунальной и транспортной инфраструктурой».

Что «накручивает цену»?

Обозначенная проблема, по мнению докладчика, наиболее актуальна для застройщиков, так как до начала непосредственно процесса строительства они сталкиваются со множеством преград, связанных в том числе с формированием земельных участков и постановкой их на кадастровый учет. В результате, застройщикам часто приходится даже организовывать кадастровую регистрацию земельных участков за свой счет. Данные затраты, соответственно, включаются в предмет аукциона.

«Но не надо забывать и о сопутствующих затратах инвестора, таких, как PR-компания для привлечения рисковых инвестиций в проект, и затраты на маркетинговые исследования, и т. п., — продолжил Алексей Алмазов. — По общему мнению, данные работы также должны быть включены в понятие «комплексное освоение» наряду с понятием «комплексное освоение земельного участка», находящемся в части 1 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ, а именно: под комплексным освоением следует понимать подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования».

Также у специалистов возникает вопрос легитимности данных аукционов, учитывая тот факт, что компания-застройщик сама является инициатором и финансовым «кошельком» всего процесса регистрации и формирования участков. П. 4. ст. 38.1 Земельного кодекса четко трактует необходимость наличия в аукционных документах информации о технических условиях, о плате за их подключение и т. д. По большому счету, эта задача наряду с градостроительными аспектами ставится перед застройщиком, выигравшим аукцион, т. е. задача по разработке проекта планировки территории.

«Вот и происходит ситуация, при которой застройщик, как бы предвещая аукцион, производит дополнительные, неоплачиваемые впоследствии, рисковые работы, связанные с так называемыми работами по эскизному проектированию, определяя предварительные технико-экономические показатели проекта, общие нагрузки на участок, — отметил докладчик. — А следующий немаловажный вопрос, касающийся данной тематики, это определение цены выкупа права аренды на земельный участок. Из имеющейся практики можно сделать вывод, что данная цена формируется эмпирическим путем, исходя из того, какую цену этого права хочет получить муниципалитет. Но почему-то опускается вопрос о необходимости учета и рисков застройщика, вступающего в проект на момент готовности только оформленного земельного участка».

Не надо забывать и о том, что кредитование застройщика, в т. ч. проектное, начинается только с момента оформления разрешения на строительство. «Конечно, застройщики понимают, что основными фондами наполнения бюджета муниципальных образований наряду с налогами от производств стоят земельные налоги, но если вернуться к вопросу: как стимулировать рост жилищного строительства, — не надо забывать и о необходимости применения льгот застройщикам на период проектирования и строительства, — подчеркнул Алексей Алмазов. — Я говорю не только об уменьшении ежеквартальной платы за аренду земельного участка, но и о возможности рассрочки платежа за выкуп права аренды земельного участка до момента оформления разрешения на строительство. Естественно, существует риск затягивания застройщиком сроков проектирования и строительства, но данный вопрос снимается условиями договора аренды и регламентируется существующим законодательством».

Далее докладчик напомнил, что еще в 2007 г. в первом чтении был принят проект федерального закона № 432 575-4, основной идеей которого являлось внесение существенных изменений в Земельный и Градостроительный кодексы, а именно: упразднение предварительного согласования места размещения объектов и указание исчерпывающего перечня случаев предоставления земельных участков без торгов. Но, как считает Алексей Алмазов, опять же возникает вопрос: если застройщик заключает договор на комплексное освоение в целях жилищного строительства, Земельный кодекс четко диктует ему самому разрабатывать документацию по планировке территории, и данные затраты не могут быть включены в стоимость аукционных торгов.

Попытки новых решений

Сегодня определенные надежды возлагаются на Федеральную целевую программу «Жилище» на 2011–2015 гг. Она, по мнению эксперта, в значительной мере поможет преодолеть кризисные явления прежде всего крупным застройщикам. Отличительной чертой данной ФЦП будет являться то, что застройщик сам сможет подготавливать земельные участки и документы для вступления в программу.

Тем не менее, остаются нерешенные вопросы, например, с рекомендованной стоимостью продажи 1 кв. м построенного жилья эконом-класса, которая по программе станет составлять 30 тыс. рублей. Застройщикам, по словам докладчика, хотелось бы понять, каким образом и за чей счет будут вестись подготовка и формирование земельных участков, выкуп прав аренды на них, обеспечение их инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Судя по практике, особенно в дотационных регионах, денег на данные работы у муниципалитетов нет.

«Конечно, в Постановлении Правительства РФ от 05.05.2007 г. за №265 «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства» говорится о том, что органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления рекомендовано в установленном законом порядке выкупать объекты инженерной инфраструктуры, но, к сожалению, ни ЗК, ни любой другой федеральный закон не раскрывают процедуру выкупа и размер платы за такой выкуп», — уточнил Алексей Алмазов.

РСС, в свою очередь, участвует в обсуждениях нерешенных вопросов и, понимая необходимость принятия мер по стимулированию как рынка строительства жилья, так и рынка земельных отношений, рекомендовал, в частности, к принятию предлагаемую ФЦП.

«В заключение хотелось бы отметить заинтересованность государственных структур в решении вышеописанных проблем, — добавил Алексей Алмазов. — Так, в Государственной Думе проходит рассмотрение законопроекта № 224 888-5 «О внесении изменения в статью 3 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (в части продления срока введения в действие запрета на принятие решений об использовании земельных участков и выдаче разрешений на строительство при отсутствии документов территориального планирования и правил землепользования и застройки)».

Проект ФЗ предусматривает перенос срока пресечения с 1 января 2010 г. на 1 января 2012 г., после чего запрещается принимать решения о резервировании и изъятии земельных участков, о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования. Российский союз строителей, и в полной мере поддерживает внесенный проект федерального закона.